2025년 하반기, 대선 후 부동산 PF 반등할 수 있을까?

 

2025년 부동산 PF 현황과 전망: 연체율, 정책, 구조조정 분석

 

2025년 5월 현재, 대한민국 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장은 위기 국면에서 점차 안정을 찾아가고 있습니다. 그러나 지역별 양극화와 일부 사업장의 부실 리스크는 여전히 남아 있어, 정부와 금융당국의 적극적인 구조조정 및 제도 개선 노력이 이어지고 있습니다.

 

2025년 5월 기준 부동산 PF 시장은 점차 회복세를 보이고 있지만, 토지담보대출 연체율과 지방 부실 리스크는 여전합니다. PF 제도 개선과 구조조정 정책, 그리고 시장 전망을 데이터 기반으로 분석합니다.

 

부동산PF 연체율과 토지담보연체율

 

2025년 부동산 PF, 진짜 회복 중일까?

 

글쓰는 오늘처럼 비 오는 날이면 유독 도심의 풍경이 다르게 느껴지곤 합니다. 평소에는 위태롭고 삭막해 보이던 빌딩 군이, 비에 젖으면 묘하게 단단해 보이기도 하고, 한편으로는 쓸쓸하게 느껴지기도 하지요.

 

부동산 PF 시장도 지금 그런 시점에 서 있는 듯합니다. 2022년 하반기부터 이어져 온 고금리, 미분양, 유동성 위기 속에서도 이제는 회복이라는 단어를 조심스레 입에 올릴 수 있을 만큼 변화가 감지되고 있습니다. 하지만 겉으로 보이는 숫자만으로 이 회복을 단정지을 수 있을까요?

 

이 글에서는 2025년 5월 현재의 PF 시장 데이터를 중심으로, 무엇이 진짜 회복을 의미하고, 어디에 여전히 위기의 그림자가 드리워져 있는지를 함께 살펴보고자 합니다.

 

PF 시장 연체율, 정말로 나아졌을까?

금융감독원에 따르면 2025년 1분기 기준 전체 부동산 PF 대출 잔액은 128.1조 원으로, 전분기 대비 1.7% 감소하였습니다. 연체율은 3.42%로 0.09%포인트 하락한 수치입니다. 수치만 보면 안정화의 흐름이 보이지만, 구체적으로 들여다보면 양면성이 존재합니다.

 

📊 PF 연체율 변화 추이 (최근 3개 분기)

 

구분	2024년 3분기	2024년 4분기	2025년 1분기
전체 PF 연체율	3.58%	3.51%	3.42% ↓
토지담보 연체율	20.93%	21.25%	21.71% ↑
저축은행	7.3%	6.9%	6.5% ↓
증권사	9.8%	10.1%	10.3% ↑

 

전체적인 수치는 완화되고 있지만, 토지담보대출과 증권사 중심 PF는 오히려 더 악화되고 있습니다. 특히 토지담보대출 연체율이 21.71%에 이르는 상황은 지역 경기 침체와 밀접한 연관이 있습니다.

 

정부 정책과 제도 변화: 진짜 '구조'를 바꾸는가?

정부는 2024년 11월 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'을 통해 자기자본비율을 기존 3~5%에서 20% 이상으로 높이고자 하는 로드맵을 제시하였습니다. 또한 구조조정 목표는 상반기까지 16.2조 원 규모이며, 최대 5조 원의 공동 대출(신디케이트론)으로 유동성을 보강하고 있습니다.

 

이러한 정책 변화의 핵심은 '무조건 밀어주는 것이 아니라, 걸러내고 분별하겠다'는 메시지에 있다고 볼 수 있습니다. PF가 다시 작동하려면, 자본력이 약한 시행사나 금융기관이 아닌, 정확한 사업성과 책임준공 역량을 가진 주체들이 중심에 서야 한다는 철학이 깔려 있는 것입니다.

 

 

지방은 아직도 깊은 겨울

PF 시장의 또 다른 이면은 지역별 양극화입니다. 수도권은 주택가격이 반등하고 있지만, 지방은 미분양 증가와 가격 하락이 동시에 진행되고 있습니다.

이는 단순히 시장 흐름의 문제를 넘어, 부실 리스크의 '지방 편중' 현상을 낳고 있습니다. 특히 지방 프로젝트의 경우 금융권의 회수 가능성이 낮아, 토지담보대출 중심의 고위험 PF가 더욱 늘어나고 있는 상황입니다.

 

회복의 조건: 금리 안정과 주택시장 정상화

증권사와 금융기관들은 2025년 하반기 이후에야 부동산 PF 시장의 본격 회복이 가능할 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 그 핵심 전제는 두 가지입니다.

 

1. 금리 안정: PF의 구조 특성상 이자비용이 큰 부담이므로, 기준금리가 내려가지 않으면 사업 재개가 어렵습니다.
2. 주택 수요 회복: 분양성과가 회복되어야 디벨로퍼와 금융권 모두가 사업 정상화를 기대할 수 있습니다.

 

결론: '수치'로 말하되, '구조'를 읽어야 할 때

2025년의 PF 시장은 분명 이전보다 안정돼 보입니다. 그러나 그 안을 들여다보면, 아직도 갈 길이 멉니다. 수치는 개선되었지만, 시장 구조의 왜곡—특히 지방 편중, 토지담보 리스크, 증권사 중심의 공격적 PF—는 여전히 진행 중입니다.

 

진짜 회복은 숫자의 뒷면에서 시작됩니다. 자기자본비율 강화, 사업성 평가 고도화, 정보공개 플랫폼 구축 같은 기반 체력 강화가 지속되어야 합니다.

그래야만 진정한 '안정'의 시대를 맞이할 수 있습니다. 단순한 반등이 아닌, 질적인 전환을 위한 부동산 PF의 두 번째 챕터. 이제 시작일 뿐입니다.

 

 

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